EstateGuru vs. InRento: Welche Plattform ist besser?

Zwei Wege, mit Immobilien Zinsen zu verdienen

Beim Aufsichtsstatus trennt die beiden nichts. EstateGuru hält seit Mai 2023 eine Zulassung als europäischer Crowdfunding-Dienstleister der estnischen Finanzaufsicht Finantsinspektsioon, InRento seit dem 10. November 2023 die entsprechende Lizenz der Bank von Litauen (Autorisierungscode LB002222). Der Unterschied steckt darin, woher das Geld kommt, aus dem du bezahlt wirst.

EstateGuru finanziert Brücken- und Entwicklungskredite. Ein Bauträger oder Eigentümer braucht für zwölf oder achtzehn Monate Kapital, zahlt darauf Zinsen und tilgt am Ende in einer Summe, sobald das Objekt verkauft oder in eine Bankfinanzierung überführt ist. Dein Ertrag hängt also am erfolgreichen Abschluss des Projekts. Läuft der Verkauf nicht, wird aus einem planmäßigen Kredit ein Verwertungsfall.

InRento macht das Gegenteil. Dort wird eine bereits vermietete Immobilie finanziert, und die Mieter zahlen jeden Monat. Ein Teil deiner Rendite kommt aus diesem laufenden Mietertrag, ein weiterer Teil aus der Wertsteigerung, wenn das Objekt später verkauft wird. Solange die Mieter zahlen, läuft die Ausschüttung, unabhängig davon, wie der Verkaufsmarkt gerade steht.

Diese Differenz ist wichtiger als jede Zinszahl. Ein Immobilienabschwung trifft ein Bauprojekt sofort und mit voller Wucht, weil der Exit ausfällt. Eine vermietete Wohnung verliert erst dann Erträge, wenn Mieter ausziehen oder die Miete nicht mehr gezahlt wird. Das eine Modell ist zyklischer, das andere träger.

EstateGurus Altbestand ist der Kern der Entscheidung

Aus der schnellen Expansion 2021 und 2022, vor allem im deutschen Markt, ist bei EstateGuru ein Bestand notleidender Kredite entstanden, der bis heute abgearbeitet wird. Die Plattform berichtet darüber öffentlich und regelmäßig. Im Zwischenstand vom 22. Juli 2026 nennt sie 70 Mio. € über die zwölfjährige Plattformhistorie zurückgeholtes Kapital, davon 7,5 Mio. € im Jahr 2025 und 6,3 Mio. € im ersten Halbjahr 2026. Für Deutschland heißt es dort, bislang seien zehn ausgefallene Kredite endgültig abgewickelt, drei bis vier weitere sollen im laufenden Halbjahr folgen. Die Nachfrage nach den Sicherheiten sei gering, was auch Kapitalverluste mit sich bringe.

Wie lange das noch dauert, beantwortet EstateGuru im selben Text mit einem Verweis auf den deutschen Markt. Eine Befragung von 58 in Deutschland immobilienfinanzierenden Instituten durch EY-Parthenon im ersten Quartal 2026 ergab, dass die Banken selbst mit einer Schwächephase bis 2028 rechnen und eine deutliche Besserung erst ab 2029 erwarten. An diesem Umfeld hängt die deutsche Verwertung mit.

Dass eine Plattform ihre eigenen Problemfälle so detailliert dokumentiert, ist im P2P-Markt selten. Es ändert nichts daran, dass ein erheblicher Teil des früheren Portfolios auf Jahre gebunden bleibt.

Das Neugeschäft sieht anders aus. Seit der ECSP-Zulassung 2023 vergibt EstateGuru neue Kredite praktisch nur noch in Estland, Lettland und Litauen; in Portugal läuft lediglich eine Restfinanzierung aus. Von den seit 2023 finanzierten 275 Mio. € sind nach Plattformangabe 97 % zurückgezahlt oder werden vertragsgemäß bedient. Wenn du heute einsteigst, kaufst du also nicht den Altbestand, sondern ein Kreditbuch, das nach den bisher sichtbaren Daten deutlich sauberer läuft als das, was gerade abgewickelt wird.

Beim Blick auf die Bilanz lohnt Genauigkeit, und zwar in beide Richtungen. Der Konzern Estateguru Holding OÜ hat 2024 mit 104.305 € Gewinn bei 8,41 Mio. € Umsatz erstmals schwarze Zahlen geschrieben. Das wieder positive Eigenkapital von 1,63 Mio. € stammt allerdings kaum aus diesem Gewinn, sondern aus einer Kapitalerhöhung von 3,99 Mio. € im selben Jahr. Der Vorjahreswert von minus 2,48 Mio. € wiederum ist ein korrigierter Wert, der eine Fehlerberichtigung von 500.128 € enthält. Dazu kommt ein eingeschränkter Bestätigungsvermerk von KPMG Baltics OÜ: Der Prüfer konnte die Bewertung der 2024 ausgegebenen Mitarbeiteroptionen nicht nachvollziehen und schreibt ausdrücklich, er könne nicht beurteilen, in welchem Umfang der Konzerngewinn 2024 dadurch falsch ausgewiesen ist (Jahresabschluss 2024). Die Richtung stimmt, die Zahl darunter ist dünner, als sie wirkt.

InRentos Historie ist sauber und kurz

InRento ist seit November 2020 mit Anlegergeld aktiv und weist in der eigenen Plattformstatistik eine Ausfallquote von 0 % aus, ebenso 0 % in Verwertung; überfällig sind dort 14.510 € an Zinsen, von der Plattform mit 0,02 % beziffert. Die tatsächliche Jahresrendite liegt bei 11,59 % gegenüber 9,36 % erwarteter Rendite. Dass die realisierte Rendite über der prognostizierten liegt, ist in diesem Markt ungewöhnlich.

Auch die Betreibergesellschaft steht solide da. Der testierte Abschluss 2025 weist für die UAB Inrento rund 3,0 Mio. € Umsatz, 957.675 € Nettogewinn und 1,37 Mio. € Eigenkapital aus, geprüft mit uneingeschränktem Bestätigungsvermerk. Es ist das dritte Gewinnjahr in Folge, und die Plattform ist damit nicht auf laufende Außenfinanzierung angewiesen.

Drei Dinge trüben dieses Bild, und du solltest sie kennen, bevor du dich auf die ausgewiesene Null verlässt.

Das Portfolio ist eng konzentriert. Knapp die Hälfte des finanzierten Volumens liegt in Litauen, gut ein Drittel in Polen, und ein Viertel steckt in Hotelprojekten. Hotels reagieren auf Konjunktur und Reiseverhalten empfindlicher als Wohnimmobilien. Wer bei InRento investiert, streut zwar über Projekte, aber kaum über Märkte.

Dazu kommt, wie ein Ausfall überhaupt gezählt wird. InRento gibt die ECSP-Ausfalldefinition auf der Statistikseite im Wortlaut wieder. Danach zählt eine Forderung ab 20.000 € als wesentlich, und wenn der Kreditvertrag dem Projektträger ausdrücklich erlaubt, den Zahlungsplan zu ändern oder Zahlungen auszusetzen, gelten die verschobenen Zahlungen nicht als überfällig, solange er sich in diesen Rechten bewegt. Die Zählung der Verzugstage beginnt dann am neuen Plan. Dieselbe Definition verpflichtet die Plattform allerdings, die Gründe für solche Änderungen zu analysieren und zu prüfen, ob eine Zahlungsunfähigkeit droht. Die ausgewiesene Null ist damit regelkonform, misst aber nicht dasselbe wie eine Quote nach mehreren Jahren Verwertungspraxis.

Und schließlich lohnt ein Blick weiter zurück. Die Abschlüsse liegen für 2020 bis 2025 offen, und nur 2022 fiel aus der Reihe: Damals vermerkte der Prüfer eine wesentliche Unsicherheit zur Fortführung des Unternehmens, bei 514.819 € kumuliertem Verlust. Alle übrigen Jahre tragen einen uneingeschränkten Vermerk, und der Verlustvortrag ist inzwischen abgebaut. Es zeigt aber, wie jung die finanzielle Stabilität hinter der sauberen Kreditbilanz ist. Wie die Kriterien gewichtet werden, steht in der Bewertungsmethodik.

Was passiert, wenn ein Kredit ausfällt?

Keine der beiden Plattformen verspricht dir einen Rückkauf. Fällt ein Kreditnehmer aus, greift ausschließlich die Immobilie als Sicherheit, und die muss verwertet werden. Zwischen Zahlungsstopp und Rückfluss auf dein Konto liegt in beiden Fällen ein Gerichts- oder Verkaufsprozess.

Hier hat EstateGuru einen Vorteil, der auf den ersten Blick wie ein Nachteil aussieht: Du kannst nachlesen, wie das ausgeht. Die Plattform dokumentiert die Verwertung öffentlich, samt der Fälle, in denen die Sicherheit sich schlecht verkaufen ließ. Sie beziffert dabei auch, was sie das kostet, nämlich 1,7 Mio. € eigenes Kapital allein im Jahr 2025 für Anwälte, Vollstreckung, Makler und Insolvenzverwaltung. Das ist unangenehm zu lesen und gleichzeitig die ehrlichste verfügbare Datenbasis über Verwertung im baltischen Immobilien-Crowdfunding.

Bei InRento gibt es diesen Erfahrungswert schlicht nicht. Das ist kein Vorwurf, sondern eine Folge der kurzen Historie und der bislang ausgebliebenen Ausfälle. Es bedeutet aber, dass die Frage, wie schnell und zu welchem Anteil eine litauische oder polnische Hypothek im Ernstfall zu Geld wird, für InRento unbeantwortet ist. Wer die Null als Sicherheitsversprechen liest, überinterpretiert sie.

Für wen eignet sich EstateGuru, für wen InRento?

EstateGuru passt, wenn du breit streuen willst. Kleine Beträge je Kredit und ein funktionierendes Auto-Invest erlauben dir, dein Immobilien-Budget über viele Projekte zu verteilen, ohne jedes einzeln auszuwählen. Voraussetzung ist, dass du beim Lesen der Plattformstatistik zwischen Altbestand und Neugeschäft trennst. Wer das nicht tut, kauft entweder eine Angst, die dem aktuellen Kreditbuch nicht entspricht, oder übersieht, wie viel Kapital dort noch gebunden ist.

InRento passt, wenn du planbare laufende Erträge suchst und bereit bist, pro Projekt deutlich mehr Kapital zu binden. Die höhere Mindestanlage je Projekt macht echte Streuung erst ab einem größeren Depot möglich, und ohne Auto-Invest wählst du jedes Projekt selbst aus. Dazu kommt die litauische Quellensteuer von 15 %, die du mit Ansässigkeitsbescheinigung vorab auf 10 % senken und im Rest anrechnen lassen kannst, was aber Papierkram vor der ersten Zinszahlung erfordert.

Für ein Immobilien-Depot musst du dich ohnehin nicht entscheiden. Die beiden Modelle reagieren unterschiedlich auf denselben Marktzyklus, und genau darin liegt der Wert einer Kombination. Wie viel Gewicht P2P insgesamt bekommen sollte und warum Streuung über Plattformen wichtiger ist als Streuung innerhalb einer, behandelt ein eigener Beitrag zur Diversifikation.

Im Plattform-Vergleich liegt InRento eine Note über EstateGuru, und die beiden kommen aus entgegengesetzten Richtungen dorthin. EstateGuru hat den längeren Track Record und die belegte Verwertungserfahrung, bezahlt aber für einen Fehler, den es selbst gemacht hat. InRento hat eine bislang ausfallfreie Kreditbilanz, deren Aussagekraft durch ihre Kürze begrenzt ist. Welche Unsicherheit du lieber trägst, die dokumentierte oder die ungetestete, ist die eigentliche Frage hinter diesem Vergleich.